Trong “cơn sốt” của thị trường bất động sản, một câu hỏi mà rất nhiều nhà đầu tư đặt ra là: Làm thế nào để nắm bắt được sóng thị trường? Trả lời được câu hỏi này đồng nghĩa với khách hàng có cơ hội cao để trở thành một nhà đầu tư thành công.
Nhận diện các con sóng
Sự phát triển của thị trường bất động sản thường được chia thành 5 chu kỳ: (1) Giai đoạn phục hồi, (2) Giai đoạn tăng trưởng, (3) Giai đoạn bong bóng, (4) Giai đoạn suy thoái, (5) Giai đoạn đóng băng.
Khởi đầu của chu kỳ thị trường cũng khá trầm lắng. Đây thường là chu kỳ thứ 5 (đóng băng) hoặc cũng có thể đây là vùng “đất mới” chưa được khai phá trước đó nên vẫn trong trạng thái “ngủ đông”. Nhà đầu tư cần quan sát tín hiệu thị trường bắt đầu cơn sóng mới.
Giai đoạn phục hồi là lúc thị trường bắt đầu sôi động, các thông tin về hạ tầng giao thông và đô thị…
Khi hết giai đoạn trầm lắng thị trường sẽ bước vào giai đoạn ấm dần. Đây chính là giai đoạn thị trường bắt đầu phục hồi hay đang trỗi dậy khi có các động lực mới trong phát triển. Những tín hiệu để nhận biết bắt đầu chu kỳ này là việc thị trường bắt đầu có nhiều nhà đầu tư từ nơi khác đến “săn đất” và giao dịch bắt đầu sôi động.
Đi kèm với tín hiệu này có thể là các thông tin về thị trường này bắt đầu được nói nhiều hơn trên báo chí và trong giới đầu tư. Đặc biệt, các thông tin có tính ảnh hưởng lớn là thông tin về các dự án khu công nghiệp, đô thị đã được phê duyệt và các chủ đầu tư bất động sản làm dự án.
Dự án Diamond Boulevard nổi lên như một điểm sáng của thị trường khi khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng
Dấu hiệu để nhận ra giai đoạn này chính là giao dịch trở nên nhộn nhịp và giá cả bất động sản bắt đầu tăng mạnh. Nhiều dự án tại khu vực này được mở bán và thông tin về bất động sản khu vực này xuất hiện dày đặc trên các phương tiện truyền thông. Mức độ tăng giá đất đai khu vực này có thể từ 20-30%, thậm chí có thể cao hơn.
Sau khi bước qua chu kỳ tăng trưởng thị trường thường bước vào một giai đoạn bùng nổ dữ dội và lập đỉnh. Đây là chu kỳ thứ 4 của thị trường bất động sản. Tín hiệu dễ nhận thấy là xuất hiện tình trạng nhà nhà, người người đi mua và tình trạng sang tên, lướt cọc mua bán đất diễn ra nhộn nhịp. Giá bất động sản vào đỉnh sóng có thể tăng gấp 2 đến 3 lần so với trước đó.
Sau khi trải qua một sóng cao trào thị trường thường bước vào giai đoạn thoái trào suy giảm. Đây là giai đoạn mà các nhà đầu tư đã đạt được lợi nhuận kỳ vọng và chốt lời. Sau giai đoạn này thanh khoản sút giảm.. Dấu hiệu để nhận ra thời kỳ đỉnh chính là những nhà đầu tư lướt sóng rút dần khỏi thị trường. Đợt thoái trào có thể làm cho thị trường giảm tới 20-30% so với đợt đỉnh.
Bí quyết đón sóng
Để đầu tư thành công, trước hết nhà đầu tư phải luyện được cho mình khả năng cảm nhận được thị trường. Nói cách khác nhà đầu tư phải tích lũy kiến thức, kinh nghiệm để có thể nhìn nhận ra được các xu thế trên thị trường hay khi nhìn thấy một bất động sản nào đó, thậm chí chỉ đọc tin cũng đã có thể phần nào cảm nhận được “miếng mồi”. Khả năng này có được một phần do năng khiếu, nhưng điều quan trọng phải liên tục rèn luyện để có được.
Thứ hai là phải biết đón đầu xu hướng thị trường. Điều này đồng nghĩa với nhà đầu tư phải liên tục cập nhật thông tin, tiếp xúc nhiều đồng nghiệp trong ngành và phải đi thực tế để có thể nhìn ra các xu hướng phát triển của từng phân khúc, thị trường từng khu vực nhất định. Nói một cách nôm na là phải chịu khó “cày cuốc” thì mới tìm ra được bất động sản tiềm năng.
Yếu tố thứ ba là nhà đầu tư phải hiểu được bối cảnh thị trường. Bên cạnh các yếu tố có tính đầu cơ thì thị trường bất động sản là một thị trường nhạy cảm với các biến động vĩ mô và chính sách. Trong đó, yếu tố vĩ mô liên quan đến hệ thống ngân hàng, lãi suất.
Một khi lãi suất rẻ thì thị trường bất động sản sẽ tăng giá, bởi dòng tiền tìm đến những kênh đầu tư tiềm năng hơn trong đó có thị trường bất động sản. Nếu lãi suất lên quá cao mà trước đó có hiện tượng bong bóng tài sản thì thị trường bất động sản có thể bước vào chu kỳ giảm giá. Ngoài ra, các yếu tố về chính sách nhà nước cũng vô cùng quan trọng như chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa, hay chính sách về quy hoạch, đầu tư phát triển hạ tầng cho khu vực nào đó.
Nhiều nhà đầu tư lựa chọn bất động sản vùng ven trong những năm gần đây
Cuối cùng một trong những bí quyết hiệu quả trong nhiều tình huống là nhà đầu tư phải có giải pháp để tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản. Điều này, đặc biệt hiệu quả đối với các nhà đầu chuyên nghiệp và bất động sản vùng ven. Đất đai sẽ tăng giá khi được đầu tư cơ sở hạ tầng hay khi các bất động sản bên cạnh được xây dựng. Để thực hiện được bí quyết này thì nhà đầu từ cần phải có sự nhạy bén nhìn thấy được giá trị ẩn sau mỗi bất động sản.
Ban Truyền Thông